تاکتیک دوم در عرضه مسکن

تاکتیک دوم در عرضه مسکن

تاکتیک جدید عرضه مسکن که از اواخر سال ماضی با عملیات «انتقال سرمایه به ساختمان‌های نیمه‌تمام و تبدیل آن به ساختمان‌های تکمیل شده و آماده فروش» آغاز شده بود، با اقدام دوم سرمایه‌گذاران ساختمانی در روزهای بازپسین در حال شتاب‌گیری است. به گزارش «دنیای اقتصاد»،حرکت اولیه انتقال سرمایه و جنب و جوش در بازار ساختمان‌های نیمه‌تمام از اواخر سنه ماضی با آخرحبس پول در ساختمان‌های نیمه‌کاره و رغبت مجدد سازنده‌ها به انجام واحدهای ناتمام، آغاز شد.


سازندگان با مشاهده اتمام دوره رکوددر بازار داد و ستدها مسکن و قرار گرفتن بازار خرید ملک در فاز پیش‌رونق مصمم به تکمیل واحدهای نیمه‌تمام خود و عرضه تدریجی آنها به بازار مسکن، مقارن با شروع دوره رونق معاملات در اواخر سنه گذشته، نخستین تاکتیک جدید عرضه مسکن را در پیش گرفتند. نشانه این تاکتیک جدید خویش را در شکل تفریق حجم سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های نیمه‌تمام –معادل 12 درصد در سال گذشته –نشان داد.در ماه‌های ماضی از سال 95 هم اگرچه حجم صدور پروانه‌های ساختمانی کماکان شیب منفی داشت اما آمارهای مربوط به حجم تسهیلات پرداختی به سازندگان مسکن از جانب بانک عامل دسته مسکن نشان می‌دهد حضور سازندگان در بازار ساخت و ساز بیشتر از سنه پیش شده است. شمار تسهیلات پرداختی به تقسیم ساخت‌وساز مسکن طی ماه‌های تازه دست‌کم به میزان 50 درصد در مقایسه با مدت همانند سال گذشته، رشد کرده است.

این در حالی است که با توجه به آمارهای موجود از حجم ساخت و سازهای جدید، حضور بیشتر سازندگان در عرصه ساخت مسکن هم‌اکنون اغلب معطوف به بازار تکمیل ساختمان‌های نیمه‌کاره و نیمه‌تمام است و عمده این تسهیلات صرف انجام این واحدها شده است و نه ساخت و سازهای جدید. هرچند در بهار امسال رکود ساخت و ساز به لحاظ ارزش سرمایه‌گذاری سازنده‌ها، به بالاترین حد خویش طی سه سنه تازه رسید، ولی در همین فصل به‌رغم کاهش 4/ 6درصدی حجم «کل» سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی و وانگهی تفریق 5/ 14 درصدی سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های «جدید»، سرمایه‌های زندانی در ساختمان‌های «نیمه‌کاره»، 4/ 7 درصد ناچیز شد که این رویداد به معنای تمرکز دوباره سازنده‌ها بر تکمیل واحدهای نیمه‌کاره به هدف عرضه سریع این واحدها به بازار درخواست است.


اقدام دوم سازنده‌ها برای عرضه

به گزارش «دنیای اقتصاد»، در روزهای تازه با ورود تاکتیک دوم سازندگان به بازار عرضه مسکن، پروسه تکمیل و اتمام واحدهای نیمه‌کاره شتاب اکثریت به خویش گرفته است. هم‌اکنون سازندگان مسکن شهر طهران در مناطق گوناگون پایتخت به دو بخش بخش می‌شوند، برخی از این سازندگان که بیشتر در قالب سازندگان «پرساخت» و حرفه‌ای در بازار ساخت مسکن فعال هستند، هم‌اکنون با گرفتن تسهیلات ساخت و به امید عرضه واحدهای جدید در دوره رونق، عملیات تکمیل مجتمع‌های مسکونی نیمه‌تمام خود را آغاز کرده‌اند. این در حالی است که بعضی سایر از متفرقه‌سازها و افرادی که عمده فعالیت‌های ساختمانی آنها بر حسب منافع برآمده از ساخت مسکن در دوره رونق تعریف می‌شود، هم‌اکنون در کنار بازار معاملات ملک، بازار جدیدی برپایی کرده‌اند که در این بازار هر دو سمت معامله، «سازنده» هستند. این گروه از سازندگان هم‌اکنون مجتمع‌های مسکونی نیمه‌تمام خویش را به‌صورت یکجا و با تخفیف قابل‌توجه به بازار مسکن عرضه می‌کنند که عمده متقاضیان ساختمان‌های آنها، سازندگان حائز توان مالی اغلب هستند.


7ویژگی بازار فروش نیمه‌کاره‌ها

بازار تازه تشکیل‌شده معاملات واحدهای نیمه‌تمام با هفت خاصیت عمده، شکل جدیدی از داد و ستدها خرید ملک در بازار مسکن را تشکیل دیتا است که این بازار جدید در نهایت منجر به تقویت عرضه آپارتمان اخیرالتأسیس و حاضر فروش، حداکثر تا یکسال آینده، یعنی همزمان با آغاز فاز رونق در بازار داد و ستدها خرید مسکن خواهد شد. اولین ویژگی بازار معاملات واحدهای نیمه‌تمام، به این موضوع برمی‌گردد که در این روش،هر دو سمت معامله، یعنی خریدار و فروشنده، «سازنده» هستند.

ویژگی دیگر، شرایط تعیین بها در بازار فروش این بخش از واحدها است. تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از بنگاه‌های معاملات ملکی مناطق مختلف شهر طهران نشانه می‌دهد در حال‌حاضر عمده این داد و ستدها به لحاظ قیمتی 10 الی 20 درصد «پایین‌تر» از واحدهای همانند نوساز انجام می‌شود، به این معنا که فروشندگان ساختمان‌های نیمه‌تمام، برای ترغیب سازندگان حرفه‌ای به خرید این واحدها شرایط قیمتی را در سنجش با واحدهای تکمیل شده و اخیرالتأسیس تعدیل کرده‌اند. این در حالی است که «غیرقابل بهره‌گیری بودن این واحدها» به انگیزه نیمه‌کاره بودن ساختمان،ویژگی سوم این شکل از معاملات ملک محسوب می‌شود.

از سوی دیگر، بنا بر اظهار فروشندگان این ساختمان‌ها، الی سررسید تکمیل و آماده فروش شدن این واحدها حداکثر «یک سال» موعد باره دربایستن است؛ به این معنا که خریداران می‌توانند مقارن با آغاز دوره رونق در بازار مسکن این واحدها را تکمیل و به بازار فروش عرضه کنند که این باره چهارمین ویژگی این گروه از داد و ستدها ملکی محسوب می‌شود. خاصیت پنجم این معاملات، به این عامل بر می‌گردد که هم الان عمده فروشندگان ساختمان‌های نیمه‌تمام در مناطق مختلف شهر تهران، «متفرقه سازها» و بساز و بفروش‌های آماتور هستند که به انگیزه عدم برخورداری از بنیه مالی کافی برای تکمیل پروژه و در ضمن سستی مدیریت هزینه‌های ساخت در دوران رکود ساختمانی، توانا به ادامه پروسه ساخت نیستند و مایلند این واحدها را به فروش برسانند و از سرمایه خویش برای خرید زمین یا ملک کلنگی به قصد ساخت و ساز جدید در دوره رونق، استفاده کنند. این در حالی است که عمده متقاضیان خرید این ساختمان‌ها نیز «سازندگان پرساخت» هستند که با در عقیده اخذ چشم‌انداز رونق معاملات ملک، از میانبرهای کسب درآمد در دوره رونق و ورود زودهنگام به بازار عرضه مسکن استقبال می‌کنند. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از روش شکل‌گیری بسازوبفروش‌های آماتور در بازار ساخت مسکن اثر می‌دهد، دوره تکاپو این تقسیم از سازندگان از اوایل سنه 90 تحت کارایی حمایت افراطی بانک‌ها از سرمایه‌گذاران در ساختمان‌های لوکس و غیرمصرفی از طریق شرکت‌های وابسته بانکی ابتدا شد، این حمایت‌ها باعث شد حجم قابل توجهی ساختمان مسکونی بدون نیازسنجی بازار درخواست به شکل پروژه‌های جدید در سال‌های 90 تا 92 تعریف شود؛ طوری که سازندگان تازه کار مالک این پروژه‌ها در حال حاضر به انگیزه رکود مسکن دو سال بازپسین برای تکمیل و فروش آنها عملا ناتوانند.

بخش دیگری از این سازندگان آماتور،شرکت‌ها و افرادی هستند که تنها در اوج دوره رونق مسکن تصمیم به سرمایه‌گذاری و ساخت مسکن می‌گیرند؛ یعنی زمانی که بازار ساخت مسکن از هر نظر به خصوص «اطمینان از کسب فایده بالا»برای سرمایه‌گذاران شرایط امنی دارد. در صورتی که این گروه از کسان معمولا بدون توجه به شرایط سال‌های پس از رونق-رکود معاملات و ساخت مسکن-وارد پهنه ساخت‌وساز می‌شوند. این سازندگان غیرحرفه‌ای و آماتور، هم الان برای تکمیل و فروش ساختمان‌هایی که در دوره جهش بها مسکن-فاصله سال‌های 91 و 92-شروع به ساخت آنها کردند ضعیف شده‌اند و پس به عرضه یکجای آپارتمان‌های نیمه‌تمام به سازندگان حرفه‌ای و چیره به بازار روی آورده‌اند. ششمین خاصیت بازار معامله ساختمان‌های نیمه‌کاره به «قرار دریافت عمده این ساختمان‌ها در مراحل وسط ساخت»، یعنی قبل از سپریدن نازک کاری برمی‌گردد. به راستی این ساختمان‌ها عمدتا در مراحلی پیمان دارند که مطابق با اعلام سازندگان آنها، برای تکمیل شدن بیشینه به یک سنه موعد احتیاج دارند. ویژگی هفتم به «برخورداری تقسیم قابل توجهی از این پروژه‌ها از وام بانکی ساخت مسکن» گزین کردن دارد؛ حجم قابل توجهی از ساختمان‌های نیمه‌کاره که هم اکنون به‌صورت یکجا به بازار مسکن عرضه شده‌اند از تسهیلات ساخت برخوردارند، ضمن اینکه مطابق با رویه فعلی نظام بانکی، هم الان وام ساخت بدون سپرده-تسهیلات سه رقمی 130 تا 150 میلیون تومانی ساخت مسکن-به پروژه‌های نیمه‌کاره هم پرداخت می‌شود و این ویژگی به نوعی یک امتیاز خاص برای این پروژه‌ها نیز محسوب می‌شود.


سه بازتاب فروش نیمه‌کارها

به گزارش «دنیای اقتصاد»، بخش عمده عرضه یکجای ساختمان‌های نیمه‌تمام به بازار مسکن با منظور جنبش سازنده‌ها به مناطق «جذاب‌تر» و «پرتقاضاتر» پایتخت برای خرید مسکن در دوره رونق، چهره می‌گیرد.

به این معنا که هم الان بعضی سازندگان، با هدف ساخت واحدهای جدید در مناطقی که پیش‌بینی می‌شود با شروع دوره رونق، معاملات آپارتمان هم در آنها رونق اکثریت نسبت به دیگر مناطق داشته باشد، اقدام به فروش یکجای ساختمان‌های نیمه‌تمام و خرید زمین در مناطق پرتقاضاتر شهر طهران می‌کنند. به این ترتیب، نخستین پیامد فروش ساختمان‌های نیمه‌کاره در مقطع زمانی فعلی، مربوط به هدفی است که این گروه از سازندگان هم‌اکنون در بازار ساخت و ساز تعقیب می‌کنند. یعنی فروش آپارتمان‌های نیمه‌کاره و استفاده از منابع برآمده از آن برای شروع عملیات جدید ساختمانی در مناطق پرتقاضا و پرکشش به لحاظ حجم داد و ستدها خرید آپارتمان. واکنش دوم، به «اثر مثبت فروش نیمه‌کاره‌ها در افزایش حجم عرضه آپارتمان‌های نوساز» حداکثر طی یک سنه پیش رو بر می‌گردد. در جریان فروش ساختمان‌های نیمه‌کاره از سوی سازندگان آماتور به سازندگان حائز نا مالی و حرفه‌ای بیشتر، گویه افزایش عرضه آپارتمان اخیرالتأسیس و حاضر فروش در ماه‌های پیش رو افزایش می‌یابد و برآیند اینکه بازار معاملات مسکن برای رونق سنه آینده از منطقه سمت عرضه از هم الان در حال آماده شدن پیمان دارد.

پیامد سوم که در واقع از دو واکنش نخست سرچشمه می‌گیرد، به «رونق ساخت و سازهای جدید و خروج بازار ساخت مسکن از رکود» برآیند اینکه معامله نیمه‌کاره‌ها در بازار مسکن برمی‌گردد. رواج این نوع معامله ملک در بازار مسکن می‌تواند با واگذاری ساختمان‌های نیمه‌کاره به سازندگان برخوردار از طاقت ساخت و همچنین خرید زمین از سوی برخی سایر از سازندگانی که مایل به آغاز عملیات ساختمانی جدید در مناطق پرتقاضا هستند، ساخت‌وسازهای جدید را از حالت رکودی خارج کرده و به دوره رونق وارد کند. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از ابعاد شکل اخیر داد و ستدها مسکن-خرید و فروش نیمه‌کاره‌ها-حاکی است هم الان این داد و ستدها عمدتا در 3 منطقه شمالی شهر تهران(مناطق 1 تا3) به‌عنوان محل ساخت واحدهای لوکس و گران‌قیمت و وانگهی دو ناحیه مصرفی پایتخت-مناطق 4 و 5-بیش از سایر مناطق،صورت می‌گیرد. هر چند این گونه معاملات هم الان در سایر مناطق پایتخت هم نگریستن می‌شود اما عمده خرید و فروش نیمه‌کاره‌ها در 5 ناحیه گفته شده متمرکز است. عرضه واحدهای نیمه‌کاره به‌عنوان شکل جدید فروش آپارتمان در حالی هم الان به‌صورت یکجا به سازندگان پرساخت چهره می‌گیرد که بعضی از سازندگان به جای فروش یکجای واحدهای نیمه‌کاره، از این روش برای پیش فروش واحدهای نیمه‌تمام به متقاضیان مصرفی نیز بهره‌گیری می‌کنند.


تصفیه بازار ساخت از آماتورها

عرضه ساختمان‌های نیمه‌کاره هم اکنون به نوعی تصفیه بازار ساخت و ساز پایتخت از بساز و بفروش‌های غیرحرفه‌ای با انصراف داوطلبانه این گروه از سازندگان از پیوسته ساخت و ساز نیز به حساب می‌آید. به گزارش «دنیای اقتصاد» موج دوم برونرفت سازندگان غیرمتخصص از چرخه ساخت‌وسازهای مسکونی پایتخت در حالی طی روزهای اخیر با واگذاری یکجای واحدهای نیمه‌کاره به سازندگان پرساخت در بعضی مناطق شهر تهران نخست شده که پیش از این موج نخست برونرفت برخی از این گروه سازندگان، از بازار ساخت مسکن طی حداقل یک سنه ماضی آغاز شده بود.

برخی بسازوبفروش‌های آماتور و کم ساخت شهر تهران در حالی هم اکنون مجتمع‌های نیمه‌کاره خویش را برای فروش یکجا به بازار مسکن عرضه کرده‌اند که حجم قابل توجهی از این سازندگان غیر حرفه‌ای پیش از این و در نتیجه رکود ساختمانی، از دو سنه گذشته، به تدریج از ادامه کار و جنبش در بازار ساخت‌وساز بازمانده و از این بازار بیرون شده بودند. کارشناسان مسکن «ضعف بنیه مالی و مدیریتی» برای ادامه ساخت‌و ساز در شرایط رکودی را مهم‌ترین علت حذف اتوماتیک بسازو بفروش‌های آماتور و غیر کارآزموده از چرخه ساخت مسکن می‌دانند. هم‌اکنون موج عرضه یکجای مجتمع‌های مسکونی نیمه‌کاره در پایتخت از جانب بسازوبفروش‌های کم ساخت یا افرادی که قبل از این مازاد سرمایه‌های خویش را صرف ساخت یک یا شمار محدودی مجتمع‌های مسکونی مختصر یکتا می‌کردند، در بازار معاملات مسکن نگریستن می‌شود که پیش از این محسوس نبود. این شکل جدید از واگذاری یکجای واحدهای مسکونی که قبل از این و به خصوص در دوره‌های رونق بازار مسکن حتی به‌صورت موردی هم به راحتی قابل جست و جو و شناسایی فقدان هم الان مقوله تکاپو سازندگان حرفه‌ای در بازار ساخت مسکن را نسبت به سال‌های ماضی فراهم تر کرده است.

دیــدگــاه خود را بنویسید

لطفاً نظر خود را در مورد مطلب فوق بنویسید.