لطفا نام خود را وارد کنید

سمت و سوی بازار مسکن در سال پیش رو

3 اردیبهشت 1396
سمت و سوی بازار مسکن در سال پیش رو
سمت و سوی بازار مسکن در سال پیش رو

دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی ضمن طبقه‌بندی وضع موجود بازار مسکن درقالب ۶ مولفه، ۱۲‌متغیر باطنی و بیرونی اثرگذار بر دسته مسکن در سال آینده را لیست کرد.
آرمان اقتصادی (ECOIDEAL)، این لیست که در کنگره «چشم‌انداز اقتصاد ایران در سال۹۶» مطرح شد، شیوه تاثیرگذاری متغیرهای اقتصادی ۱۲ گانه یادشده که بیشترین پرتو بر دسته مسکن را خواهند داشت توضیح داد و سمت و سوی بازار مسکن سال آینده را در قالب سناریوهای مختلف احتمالی در ارتباط با متغیرهای اقتصادی گوناگون پیش‌بینی کرد.
وضعیت بازار مسکن در اولین سطح را باید با پروا به واحدهای لوکس مازاد ارزیابی کرد. بررسی‌های میدانی دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن اثر می‌دهد با هستی تعداد زیادی واحد لوکس مازاد در بازار، دسته زیادی از تقاضای مصرفی در گروه سنی آپارتمان‌های نوساز بی‌پاسخ مانده است چراکه پهنه انتخاب متقاضیان واحدهای نوبنیاد در سنه ۹۵ نسبت به سال‌های رکود محدودتر شده است.
از این رو سازنده‌ها باید برنامه ورود خود به بازار مسکن را در سال آینده با لحاظ این محدودیت تقاضا تنظیم کرده و فرصت کنونی را مغتنم بدانند. در تمام ماه‌های امسال بیش از نیمی از حجم داد و ستدها به آپارتمان‌های نوبنیاد اختصاص داشته است که نشان از دلیل طرف تقاضا برای ازآنش این گروه سنی از واحدهای مسکونی دارد.
از سوی سایر الان ۳/ ۷۱ درصد از تقاضای مسکن در بازار مربوط به آپارتمان‌های ذیل ۱۰۰ مترمربع است و این در حالی است که میانه مساحت ساخت‌وساز مسکونی در تهران بیش از ۱۲۰ مترمربع است. از این رو رهنمود دفتر اقتصاد مسکن این است که استراتژی سازنده‌ها در سنه آینده تغییر کند به نحوی که از متراژ سه رقمی صرف‌نظر کنند و به ساخت واحدهای پایین ۱۰۰ مترمربع روی بیاورند.
البته این نباید استراتژی نهایی باشد، چراکه بیش از نیمی از تقاضای آپارتمان به متراژهای پایین ۸۰ مترمربع اختصاص دارد و سازنده‌ها باید در گام بعد به سمت ساخت واحدهایی با این مساحت روی بیاورند. سطح دوم تشریح‌کننده بازار مسکن ناظر بر تقاضای خرید مسکن در سال پیش‌رو خواهد بود. برآوردهای آماری حاکی از توانمندتر شدن طرف تقاضا نسبت به سال‌های پیش است و نشانگری که این گزاره را تایید می‌کند نیز، شاخص درازا دوره چشمداشت برای خرید مسکن است که با تفریق قابل توجهی روبه‌رو شده است.
این شاخص که از آن با عنوان شاخص دسترسی مسکن یاد می‌شود، بر بنیاد نسبت بها مسکن به درآمد خانوار محاسبه می‌شود و بر پای بست، آن مدت‌زمان انتظار تملک یک آپارتمان ۷۵‌مترمربعی با احتساب برگزیدن ۱۰۰‌درصد درآمد خانوار به تامین مسکن، اعلام می‌شود. این شاخص سال جاری درمان پیدا کرده و طول دوره چشمداشت تملک مسکن به کمترین مرز سه سنه پسین واصله است. شاخص مذکور در سال‌هایی که در بازار مسکن جهش بها و رونق حبابی هستی داشت و سطح تسهیلات خرید زیاد کمتر بود، به تقریبا  هشت سال رسیده بود اما با شفا بازپسین در کران ۶ سال قرار گرفته است.
به‌طور کلی سه عامل نوسانات قیمت، میزان تسهیلات خرید مسکن و در پایان درآمد خانوار،‌ طول دوره انتظار برای مسکن را ناچیز و بسیار می‌کند. نظر به اینکه سطح درآمد خانوارها نسبت به چند سنه پیش چندان تغییری نکرده است، درمان این شاخص را باید به دو عامل دیگر یعنی افزایش تسهیلات خرید مسکن که طی سه سنه بازپسین به‌طور همیشگی و در چند مرحله صورت گرفته است و نیز ثبات نسبی بها مسکن و تهی سازی حبابی که در سال ۹۲ در جریان جهش بها شکل گرفته بود، نسبت داد.
سطح سوم بازار مسکن در حال حاضر نیز در تقسیم درخواست قابل تحلیل است. علی چگینی، مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در کنگره چشم‌انداز اقتصاد ایران در سنه ۹۶ که از سوی «دنیای اقتصاد» برگزار شد، با اشاره به اینکه طی امسال ۱۵۰ هزار نفر در صندوق پس‌انداز مسکن یکم ثبت‌نام کرده‌اند، اظهار کرد: به این ترتیب و با پروا به دوره انتظار بیشینه ۱۸‌ماهه سپرده‌گذاری در این صندوق برای برخورداری از تسهیلات، در سنه آینده نزدیک ۱۰۰ هزار تقاضا از این شمار در سنه ۹۶ به تدریج وارد بازار خواهد شد. به این ترتیب ۱۰۰ هزار تقاضای نهفته در سال آینده در بازار مشهود است.
به نوشته «دنیای اقتصاد»، بررسی دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن حاکی است روند رکود صدور فرمان در تهران متوقف شده و بازار حاضر خیز ساخت‌وساز است. در همه مملکت اگرچه وضعیت ساخت‌وساز یک پله عقب‌تر بوده و کماکان رشد منفی شمار پروانه‌های صادره وجود دارد، اما شیب این رشد منفی به کمترین حد خود دریافتی است. مقایسه آماری تعداد پروانه‌های صادر شده در نصف نخست سال ۹۵ با مدت مانند سال‌های پیش حاکی است، رشد منفی طی سال ۹۳ معادل ۵۳ درصد بوده و در سنه ۹۴ نیز میزان صدور پروانه ۲۴ درصد تنزل یافته است، اما در نیم پیش درآمد ۹۵ این آمار بدون تغییر بوده و رشد پروانه‌های صادره صفر شده است.
در کل مملکت نیز رشد منفی ۳۹ درصدی در نیم اول سنه ۹۳، به منفی ۱۷ درصد در سنه ۹۴ قبض و در نیم پیش درآمد سال ۹۵ به منفی ۵/ ۲ درصد دریافتی است. در واقع حجم ساخت‌وساز در مملکت نیز سال جاری بهبود پیدا کرده ولی روند رشد منفی آن هنوز متوقف نشده و صرفا از شیب سریع آن کاسته شده است. در سطح پنجم وضعیت فعلی بازار با تکیه بر حجم معاملات مسکن شهر طهران قابل تحلیل است. در این بخش نیز بهبود نسبی حاکی از حاکم شدن فاز پیش‌رونق در بازار است. حجم معاملات مسکن در طهران از رشد منفی ۱۰ در سنه ۹۴ نسبت به سنه قبل از آن، به رشد مثبت ۵/ ۶ درصدی در ۱۱‌ماه امسال واصله که موید تغییر فاز بازار از رکود به پیش‌رونق است.
در سطح ششم نیز دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن با گوشزد اینکه سطح پوششی تسهیلات خرید مسکن در سنه ۹۵ به بالاترین حتماً ۱۰ سال تازه واصله است، به خریدار، فروشنده و سازنده گوشزد می‌کند که چگونگی از هر جهت آماده حضور هر سه ضلع بازار مسکن است. تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم برای زوجین خانه اولی در طهران ۱۶۰‌میلیون تومان است که ۴۸ درصد از بها مسکن ۷۵ مترمربعی بر پای بست، میانه بها کنونی تهران(۵/ ۴ میلیون تومان در هر مترمربع) را پوشش می‌دهد و اگر بنا باشد از تسهیلات بدون ودیعه بهره‌گیری شود نیز با افزایش سقف آن به ۱۱۰ میلیون تومان برای زوجین منزل اولی، ۳۰ درصد از هزینه تامین مسکن از این محل قابل تامین است.



اخبــار مرتبط