رونق مسکن نزدیک نیست

فاکتورهای مهم و موثر بر ایجاد تحرک در بازار مسکن

رونق مسکن نزدیک نیست

رونق مسکن نزدیک نیست

فرهاد بیضایی

در دو سال اخیر و هنگام تغییر فصل سرما به فصل گرما، برخی از مسوولان و دست‌اندرکاران حوزه مسکن اظهارنظرهایی مبنی بر خروج بازار مسکن از رکود و ظهور نشانه‌های رونق می‌کنند اما باید بررسی کرد که تا چه میزان نشانه رونق به صورت واقعی در بازار مسکن ایجاد شده و تا چه حد می‌توان انتظار خروج قریب‌الوقوع بازار مسکن از رکود را داشت.

ارزیابی شاخص‌ها و عوامل موثر بر قیمت زمین و مسکن نشان‌ دهنده آن است که شرایط درحال حاضر برای خروج بازار مسکن از رکود فراهم نیست. برای بررسی این شرایط باید مهم‌ترین شاخص‌های این بخش ازجمله پروانه‌های ساختمانی، سرمایه‌گذاری بخش خصوصی، شاخص‌های کلان اقتصادی و... مورد بررسی قرار گیرند. در این یادداشت، مهم‌ترین عوامل و نشانه‌های موثر بر بازار مسکن را مورد بررسی قرار می‌دهیم تا مشخص شود که تا چه میزان به رونق این بخش نزدیک هستیم.

نخستین فاکتور تعیین‌کننده مربوط به کاهش درآمدهای نفتی است، یکی از تاثیرگذارترین عوامل موثر بر ایجاد تحرک در بازار مسکن، سطح درآمدهای نفتی دولت است. افزایش سطح درآمدهای نفتی و به تبع آن افزایش سطح درآمدهای ارزی دولت منجر به افزایش سطح تقاضای سرمایه‌یی و حتی مصرفی در بازار مسکن خواهد شد که با پیش‌بینی دولت در سال آینده درآمدهای نفتی کاهش می‌یابد. با کاهش درآمدهای نفتی در سال آینده تا حدودی آثار بیماری هلندی بر بازار مسکن کمرنگ می‌شود.

دومین فاکتور، بودجه انقباضی دولت است. ادامه ساختار انقباضی دولت در بودجه سال 95 باعث می‌شود که تاثیر مثبتی بر بهبود تحرک اقتصادی کشور نداشته باشد، هر چند که افزایش هزینه‌های جاری منجر به افزایش سطح درآمد کارکنان دولت می‌شود اما این مساله به تنهایی برای ایجاد تحرک در بازارهای اقتصادی کافی نیست.

سرمایه‌گذاری بخش خصوصی، سومین فاکتور تعیین‌کننده در رونق بازار مسکن است. طبق آمار بانک مرکزی سطح سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در صنعت ساختمان نیز وارد رکود شده است.، هر چند که در سال 93 میزان سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در صنعت ساختمان با 7.5درصد رشد به 810563 میلیارد ریال رسید اما در سه ماهه اول سال 94 در مقایسه با مدت مشابه سال قبل 6.4 درصد کاهش را نشان می‌دهد و در شرایط فعلی نشانه‌یی از رونق در آن دیده نمی‌شود.

مورد بعدی بررسی صدور پروانه‌های ساختمانی است که یکی از مهم‌ترین شاخص‌های نشان‌دهنده رونق در بخش مسکن پروانه‌های ساختمانی است.

هرچند که از سال 1389 تا سال 1392 آمار پروانه‌های ساختمانی با کاهش 10درصدی مواجه بوده است اما تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده در نقاط شهری در 1393 نسبت به سال قبل از آن به کمتر از نصف تقلیل یافته و از 770هزار واحد مسکونی در سال 92 به حدود 366هزار واحد در سال 93 کاهش یافته که این نشان‌دهنده تعمیق رکود در بخش ساختمان و مسکن است. طبق اطلاعات مرکز آمار این روند کاهشی در تابستان سال 94 نیز ادامه یافته و تعداد پروانه‌های ساختمانی کشور نسبت به فصل قبل 9.8درصد و نسبت به مدت مشابه سال قبل 7.5درصد کاهش داشته است.

ارزش‌افزوده بخش ساختمان نیز به عنوان پنجمین فاکتور موثر در بازار مسکن همچنان روند نزولی داشته و رشد منفی این بخش مهم‌ترین نشانه برای فعالان اقتصادی برای حضور در بازار مسکن است.

در حقیقت این ‌بار بازار مسکن است که در رقابت با دیگر بخش‌های اقتصادی توان جذب سرمایه را نداشته است. هر چند که ارزش‌افزوده بخش ساختمان حد فاصل سال‌های 84 تا 91 روند افزایشی داشته و به قیمت‌های ثابت سال 83 از 110323 میلیارد ریال در سال 1384 با 30درصد افزایش نسبی به 143471میلیارد ریال در سال 1391 رسیده ولی در سال 1393 با 3درصد کاهش نسبت به سال 1391 به 138537میلیارد ریال رسیده است. فرآیند کاهشی ارزش‌افزوده بخش ساختمان در سال 94 همچنان ادامه یافته و در چنین شرایطی انگیزه لازم برای سرمایه‌گذاری بخش خصوصی وجود ندارد و نمی‌توان انتظار داشت که در چنین شرایطی بازار مسکن به راحتی از رکود خارج شود.

با بررسی نشانه‌های و شاخص‌های اقتصادی می‌توان با قاطعیت اعلام کرد که همچنان شرایط بازار مسکن در رکود قرار دارد و در سال آینده نیز شرایط مناسب و ابزارهای لازم برای خروج بخش مسکن از رکود وجود ندارد.

تنها سیاست دولت در این بخش، افزایش سطح وام دهی بانک مسکن بوده که این ابزار به تنهایی برای خروج بازار مسکن از رکود کافی نیست و حتی ممکن است تبعات تورمی نیز برای کشور داشته باشد. شاید در سال آینده بتوان با ابزارهای مقطعی مانع تعمیق بیش از پیش رکود مسکن شد اما توقع خروج از رکود و ایجاد رونق در بازار مسکن توقعی دور از ذهن است. بازار مسکن در کشور بیش از آنکه مبتنی بر جو روانی اظهارات مسوولان باشد براساس اتفاقات واقعی عرصه اقتصادی کشور رقم می‌خورد و اتفاقات حوزه اقتصادی نشانه‌های رونق را نشان نمی‌دهد.

دیــدگــاه خود را بنویسید

لطفاً نظر خود را در مورد مطلب فوق بنویسید.